다세대·다가구주택 1,000㎡까지 허용, 11월 12일부터 무엇이 달라지나

달라지는 내용

2026년 11월 3일 국무회의에서 건축법 시행령 개정안이 의결됐고, 11월 12일부터 시행될 예정입니다.

면적이 얼마나 늘어나는 걸까

660㎡는 약 200평, 1,000㎡는 약 302평입니다. 340㎡, 약 103평이 늘어나므로 비율로는 약 51.5% 커집니다.

340㎡를 전용 59㎡로 단순히 나누면 5.7이지만, 복도와 계단 같은 공간이 있으므로 실제로 늘릴 수 있는 집의 수는 이보다 적습니다. 면적 상한이 올라갔을 뿐 용적률과 건폐율, 주차 기준 같은 다른 규정은 계속 지켜야 합니다. 이미 용적률을 거의 다 쓴 작은 땅에서는 효과가 작고, 정부도 용적률을 채우지 못했던 중·대규모 대지에서 효과를 기대하고 있습니다.

다세대와 다가구, 무엇이 다른가

세입자라면

이미 살고 있는 집의 계약에는 바로 달라지는 점이 없습니다. 다만 새 건물을 계약할 때는 다가구주택을 특히 주의해서 봐야 합니다.

다가구주택은 건물 전체가 하나의 담보입니다. 경매로 넘어가면 근저당과 나보다 먼저 권리를 갖춘 세입자의 보증금이 앞에서 빠지고 남는 돈을 받게 됩니다. 건물이 커져 세입자가 많아지면 등기부만 봐서는 위험을 판단하기가 더 어려울 수 있습니다.

1. 등기부등본에서 근저당 금액을 확인합니다.
2. 다른 세입자의 보증금 규모를 확인합니다. 계약 전에 임대인 동의를 받아 주민센터 등 확정일자 부여기관에 임대차 정보 제공을 요청할 수 있고, 임대인은 계약할 때 확정일자 부여일과 보증금 등의 정보, 납세증명서를 보여 줘야 합니다.
3. 근저당, 앞선 보증금, 내 보증금을 더해 건물 시세와 비교합니다.
4. 전세보증보험에 가입할 수 있는지 미리 확인합니다.
5. 입주 당일 전입신고와 확정일자를 함께 처리합니다. 순서는 전입신고와 확정일자 글에 정리해 두었습니다.

건축주나 집을 다시 지으려는 사람이라면

1. 내 땅의 용도지역과 용적률을 먼저 확인합니다. 면적 상한보다 용적률이나 주차 기준에 먼저 걸릴 수 있습니다.
2. 지방자치단체 조례에 따라 기준이 다를 수 있으니 관할 건축 부서나 건축사에게 확인합니다.
3. 세대수와 호실 구성을 바꾸면 주차, 소방, 세금 조건도 달라질 수 있으니 함께 검토합니다.