전입신고와 확정일자, 이사 당일 순서와 보증금을 지키는 효력

대항력이 언제 생기는지, 확정일자와 전월세 신고는 무엇이 다른지, 이사 당일 해야 할 순서와 소액임차인 최우선변제 금액을 정리했습니다.

세 가지 효력을 구분하세요

효력	필요한 것	생기는 시점	할 수 있는 일
대항력	집 인도(입주) + 전입신고	전입신고 다음 날 0시	집주인이 바뀌어도 계약 기간과 보증금을 주장
우선변제권	대항력 + 확정일자	대항력과 확정일자 요건을 모두 갖춘 때	경매·공매 때 후순위 채권자보다 먼저 배당
최우선변제권	소액임차인 + 경매 등기 전 대항력	요건을 갖춘 때	일정 금액을 선순위 담보권자보다 먼저 배당

왜 전입신고 '다음 날'이 중요한가

전입신고의 효력은 다음 날 0시에 생기지만, 은행 근저당은 등기를 접수한 순간 효력이 생깁니다. 집주인이 잔금일 당일 집을 담보로 대출을 받으면 근저당이 세입자보다 앞설 수 있습니다. 그래서 계약서에 '잔금일 다음 날까지 근저당 등 권리 변동을 하지 않는다'는 특약을 넣고, 잔금 전후로 등기부등본을 다시 확인하는 것이 좋습니다.

이사 당일 순서

잔금을 치르기 직전 등기부등본을 다시 떼어 계약 때와 달라진 점이 없는지 봅니다.
잔금을 계약서에 적힌 임대인 명의 계좌로 보내고 영수증을 받습니다.
열쇠를 받고 실제로 입주합니다.
당일 전입신고를 합니다. 주민센터나 정부24에서 할 수 있습니다.
확정일자를 받습니다. 주민센터, 인터넷등기소 또는 전월세 신고로 받을 수 있습니다.
계약서 원본은 보증금을 돌려받을 때까지 잘 보관합니다.

전월세 신고와 확정일자

보증금이 6,000만 원을 넘거나 월세가 30만 원을 넘는 계약은 신고 대상 지역에서 계약일로부터 30일 안에 신고해야 합니다. 임대차 계약서를 함께 내고 신고하면 확정일자가 자동으로 부여됩니다. 신고는 주민센터나 부동산거래관리시스템에서 할 수 있고, 하지 않으면 과태료 대상이 될 수 있습니다.

소액임차인 최우선변제 금액

보증금이 아래 기준 이하인 임차인은 일정 금액을 먼저 돌려받을 수 있습니다. 주택임대차보호법 시행령의 2023년 2월 개정 기준입니다.

지역	보증금 기준	최우선변제액
서울	1억 6,500만 원 이하	5,500만 원까지
과밀억제권역(서울 제외), 세종, 용인, 화성, 김포	1억 4,500만 원 이하	4,800만 원까지
광역시(과밀억제권역·군 제외), 안산, 광주, 파주, 이천, 평택	8,500만 원 이하	2,800만 원까지
그 밖의 지역	7,500만 원 이하	2,500만 원까지

주의할 점이 있습니다. 적용 기준은 계약일이 아니라 그 집에 선순위 담보권이 설정된 날입니다. 오래된 근저당이 있으면 예전의 낮은 기준이 적용될 수 있고, 배당 총액은 주택 가액의 2분의 1 안에서 정해집니다. 경매에서는 정해진 기한까지 배당요구도 해야 합니다.

보증금을 받기 전에 이사해야 한다면

보증금을 받지 못한 채 주소를 옮기면 대항력과 우선변제권을 잃을 수 있습니다. 계약이 끝났는데 보증금을 못 받았다면 법원에 임차권등기명령을 신청해 등기가 끝난 것을 확인한 뒤 이사하세요.