전세와 월세 중 뭐가 나을까, 전환율로 따져 보는 실제 비용

판단 기준은 전환율입니다

전월세 전환율은 전세금 중 월세로 바꾼 금액에 연 몇 %의 월세를 내는지 나타냅니다. 전세금을 마련하는 비용이 전환율보다 낮으면 전세가, 높으면 월세가 유리합니다.

법이 정한 계약 기간 중 전환율 상한은 min(10%, 기준금리 + 2%p)이며 기준금리 3.00% 기준으로 5.0%입니다. 새 계약의 시세 전환율은 지역과 집에 따라 다르므로 인포모아 부동산 동향의 전월세 전환율과 비교해 보세요.

예시: 전세 3억 원과 보증금 1억 원 + 월세

2억 원을 전환율 5%로 바꾸면 연 1,000만 원, 월 약 83만 원의 월세가 됩니다. 2억 원을 어떻게 마련하느냐에 따라 결과가 달라집니다.

월세 세액공제를 받으면 달라집니다

총급여 8,000만 원 이하의 무주택 세대주 등 요건을 갖추면 연 1,000만 원 한도로 월세의 15%, 총급여 5,500만 원 이하이면 17%를 세금에서 뺄 수 있습니다. 위 예시에서 15%를 받으면 150만 원이 줄어 월세의 실제 비용은 850만 원이 됩니다. 전세대출 연 4%(800만 원)와의 차이가 50만 원까지 좁혀집니다. 집의 면적이나 기준시가, 전입신고 같은 요건이 있으니 국세청 안내를 확인하세요.

숫자 밖에서 봐야 할 것

• 보증금 위험: 전세는 큰돈을 집주인에게 맡기는 구조입니다. 전세보증금이 집값에 가깝다면 금전적 유불리보다 돌려받지 못할 위험이 먼저입니다. 보증보험 가입 가능 여부와 보증료도 비용에 넣어 비교하세요.
• 금리 변화: 변동금리 전세대출은 계약 중 이자가 달라질 수 있습니다. 월세는 계약 기간 동안 고정입니다.
• 목돈의 쓰임: 월세를 택해 남는 현금을 고금리 대출 상환에 쓴다면 이득이 예금 이자보다 커질 수 있습니다.
• 이사 비용: 계약 기간과 재계약 가능성, 중개보수도 차이를 만듭니다.

내 경우를 계산하는 순서

1. 같은 집의 전세금과 보증금·월세를 확인해 전환율을 계산합니다.
2. 전세금 차액을 마련하는 비용(대출 금리 또는 세후 예금 이자율)을 확인합니다.
3. 월세 세액공제 대상이면 월세에서 공제액을 뺍니다.
4. 두 금액을 비교한 뒤 보증금 위험을 함께 판단합니다.