전세 계약 전에 확인할 7가지 (전세사기 예방 체크리스트)

계약 전

1. 등기부등본(등기사항전부증명서) 확인: 인터넷등기소에서 700원이면 발급됩니다. 소유자가 계약 상대방과 같은지, 근저당·가압류·신탁 등기가 있는지 '갑구·을구'를 봅니다.
2. 전세가율 확인: 전세금이 매매가의 70~80%를 넘으면 집값이 떨어질 때 보증금을 돌려받기 어려워집니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 주변 매매·전세 시세를 비교하세요.
3. 선순위 보증금·체납세금: 다가구주택은 먼저 들어온 세입자의 보증금 합계를, 집주인 동의를 받아 국세·지방세 체납 여부(납세증명서)를 확인합니다. 2023년부터 임차인은 계약 후 집주인 동의 없이도 미납 국세를 열람할 수 있습니다.
4. 건축물대장: 불법 건축물(위반건축물)이면 전세보증보험 가입이 거절될 수 있습니다.

계약 당일

5. 계약서 특약: '잔금일 다음 날까지 근저당 등 권리 변동을 하지 않는다', '전세보증보험 가입이 거절되면 계약을 해제하고 계약금을 돌려준다' 같은 특약을 넣습니다. 계약금은 반드시 등기부상 소유자 명의 계좌로 보냅니다.

잔금·입주 후

6. 전입신고 + 확정일자: 이사 당일 주민센터나 정부24에서 함께 처리합니다. 대항력은 전입신고 다음 날 0시부터 생기므로, 그 사이 집주인이 대출을 받지 못하도록 특약을 두는 것이 안전합니다.
7. 전세보증금 반환보증 가입: 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증에서 가입할 수 있습니다. 집주인이 보증금을 못 돌려주면 보증기관이 대신 지급합니다.

월세로 바꿀 때

계약 기간 중 전세를 월세로 바꾸면 법정 전환율(현재 5.0%) 이상으로 월세를 올릴 수 없습니다. 전월세 전환 계산기로 상한을 확인해 보세요.